Mietrecht

Störungen durch den Mieter, wie ruhestörender Lärm, Verstöße gegen die Hausordnung, Belästigungen oder Beleidigungen gegenüber dem Vermieter oder Mitmietern, können erst nach erfolgsloser Abmahnung eine Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen. Eine wirksame Abmahnung muss aber bestimmte Anforderungen erfüllen.

Vermieter und Mieter können den Mietvertrag durch einen Mietaufhebungsvertrag jederzeit beenden. Dies ist sinnvoll, wenn auf Kündigungsfristen verzichtet oder der Vertrag vorzeitig aufgehoben werden soll. Es ist ratsam, in dem Aufhebungsvertrag auch Vereinbarungen über Nebenkosten, Kaution und Renovierung zu treffen, um Streit bei Ende des Mietverhältnisses zu vermeiden.

Betriebskosten sind vom Mieter nur dann zu tragen, wenn sie in dem Mietvertrag ausdrücklich auf den Mieter umgelegt worden sind. Die Bezugnahme auf die geltende Betriebskostenverordnung reicht aus. Darin sind die einzelnen Betriebskostenarten aufgeführt. Allein die Klausel, der Mieter trage die Betriebskosten/Nebenkosten, genügt nicht, da zu unbestimmt.

Die Betriebskosten sind vom Vermieter rechtzeitig, innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, abzurechnen. Die Betriebskostenabrechnung muss bestimmte Anforderungen erfüllen: Abrechnungszeitraum, Betriebskosten gesamt, Umlageschlüssel (Person oder Quadratmeter), Anteil des Mieters, Abzug der Vorauszahlungen.

Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist zulässig, wenn sich der Vermieter auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe berufen - und diese notfalls vor Gericht auch beweisen - kann. Vorgeschobener Eigenbedarf berechtigt den Mieter zum Schadensersatz (Erstattung von Umzugskosten oder Differenzmiete).

Instandsetzung und Instandhaltung sind Sache des Vermieters. Durch eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass Reparaturkosten an Gegenständen, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, vom Mieter zu tragen sind. In der Regel darf die Reparatur nicht teurer als € 75,00 sein und die jährlichen Kosten für alle Kleinreparaturen dürfen ca. € 200,00 bzw. 8 % der Jahresmiete nicht übersteigen.

Der Mieter kann das Mietverhältnis jederzeit kündigen, der Vermieter kann nur kündigen, wenn ein Kündigungsgrund vorliegt. Anerkannte Kündigungsgründe sind z. B. Eigenbedarf, Pflichtverletzungen des Mieters (unpünktliche Zahlungen oder Belästigungen) oder Nachteile bei der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks. Die Kündigung muss schriftlich erklärt werden, die Kündigungsgründe des Vermieters müssen im Kündigungsschreiben angegeben werden.

Es gibt bestimmte gesetzliche Kündigungsfristen. Die Frist für den Mieter beträgt drei Monate zum Monatsende, beim Vermieter verlängert sich diese Frist ja nach Dauer des Mietverhältnisses. Beim Mietverhältnis mit einer Dauer von über acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter neun Monate.

Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen. Ein wichtiger Grund liegt bei besonders schweren Vertragsstößen vor. Dies ist z. B. dann der Fall, wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Mietzahlungen in Rückstand ist. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. In dem Kündigungsschreiben sollte unbedingt der Vertragsverlängerung durch fortgesetzten Gebrauch widersprochen werden. Häufig sind ohne Anwalt ausgesprochene Kündigungen wegen Formfehlern wirkungslos.

Das Gesetz bestimmt für eine Mieterhöhung bestimmte formale Anforderungen. Eine Mieterhöhung wegen "gestiegener Lebenshaltungskosten" ist nicht möglich. Der Vermieter muss einen Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten vorlegen. Es gilt eine Kappungsgrenze von 20 %.

Mietmängel können zu einer Mietminderung führen. Häufige Fälle: Feuchtigkeit (Schimmelschaden), defekte Heizung, Baulärm, undichte und sanierungsbedürftige Fenster oder zu niedrige Heiz- oder Wassertemperaturen. Wichtig: Der Mieter ist verpflichtet, jeden Mangel dem Vermieter sofort anzuzeigen (Mängelanzeige). Mängel, die der Mieter selbst verschuldet hat, berechtigen nicht zur Mietminderung.

Die Mietkaution darf höchstens drei Monatsmieten betragen, eine Vorauszahlung ist unzulässig. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen, z. B. in Form eines Kautionssparbuchs. Die Kaution ist nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzuzahlen, wenn nach angemessener Prüfzeit feststeht, dass keine zu sichernden Ansprüche mehr bestehen. Die Regel, dass der Vermieter immer sechs Monate Zeit zum Prüfen hat, gibt es nicht. Der Mieter darf die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen.

Der Mieter ist nur dann zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Zahlreiche Vertragsklauseln über Schönheitsreparaturen sind unwirksam. Die Rechtsprechung der vergangenen Jahre hat zahlreiche Vertragsklauseln über Fristen, Endrenovierung, Kostenbeteiligungsklauseln für unwirksam erklärt. Die Rechtsprechung betrifft häufig auch Gewerberaummietverträge. So ist z. B. die Klausel, dass der Mieter zur Endrenovierung verpflichtet sein soll, grundsätzlich unwirksam.

Der Vermieter darf eine vermietete Immobilie jederzeit verkaufen. Er darf das Mietverhältnis aber nicht mit der Begründung kündigen, dass eine leerstehende Immobilie besser zu verkaufen ist als eine vermietete. Das Mietverhältnis geht automatisch auf den Erwerber über; der Erwerber tritt also in die Vermieterrolle ein.

Verletzt der Mieter seine Pflichten, zahlt er insbesondere die Miete nicht, darf der Vermieter ihm nicht eigenmächtig aus der Wohnung werfen, er muss Räumungsklage erheben. Erst mit einem Räumungsurteil kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangräumung beauftragen. Der Gerichtsvollzieher muss dem Mieter den Räumungstermin drei Wochen vorher mitteilen. Die Räumungskosten sind erheblich, grundsätzlich muss der Mieter sie tragen, häufig ist bei ihm jedoch "nichts zu holen". Das Kostenrisiko kann der Vermieter vermeiden, wenn er frühzeitig eine Rechtsschutzversicherung abschließt, die mietrechtliche Streitigkeiten umfasst.