MIETRECHT: Minderung der Miete und der Betriebskosten

Eine Minderung des Mietzinses bemisst sich an die gesamte Miete, das heißt Kaltmiete zzgl. Nebenkosten oder Betriebskosten. Schwierigkeiten tauchen auf bei der jährlich vom Vermieter vorzunehmenden Nebenkostenabrechnung, wenn während des Abrechnungszeitraums der Mieter die Miete (und damit auch die Vorschusszahlungen auf die Nebenkosten) minderte.

Es gibt nun zwei Möglichkeiten für den Vermieter: Entweder werden in der Nebenkostenabrechnung die anteilig geminderten Vorauszahlungsbeträge berücksichtigt, oder es werden ungekürzte Vorauszahlungen angesetzt. Im ersteren Falle dürfen logischerweise den anteilig geminderten Vorauszahlungen auch nur entsprechend geminderte Betriebskosten gegenübergestellt werden. Im zweiteren Falle (wenn der Vermieter ungekürzte Vorauszahlungen in seine Nebenkostenabrechnung einstellt) können dann auch die ungekürzten Betriebeskosten gegenübergestellt werden; dann aber mindert sich natürlich die Kaltmiete entsprechend höher. Rechnerisch unterscheiden sich deshalb beide Varianten nicht. Die letztere Variante ist übersichtlicher. Nur wenn die Minderung höher als die Kaltmiete ist, muss der Vermieter zwingend nach der ersten Variante abrechnen (indes dürfte ein solcher Fall nur sehr selten vorkommen). Hierüber hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 13.04.2011 (AZ: XIII ZR 223/10) entschieden.

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