MIETRECHT: Bei Flächenunterschreitung Mietminderung nicht immer möglich

Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche um mehr als 10% ab, so kann diese Flächenunterschreitung einen Mietmangel bedeuten, der eine Mietminderung rechtfertigt. Dies gilt jedoch nicht bei allen Verträgen. Es kommt auf die genaue Vertragsformu- lierung an.

Enthält der Mietvertrag neben der Angabe über die Wohnungsgröße die Klausel
"Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umgang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der gemieteten Räume" und stellt sich später heraus, dass die angegebene Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% übersteigt, darf wegen dieser Vertragsklausel die Miete nicht gemindert werden.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.11.2010 (VIII ZR 306/09) bedeutet diese Klausel, dass die Quadratmeterangabe im Mietvertrag nicht als "verbindliche Beschaffenheitsvereinbarung" anzusehen ist. Diese Klausel verhindert, dass die Quadratmeterzahl zu den vertraglich vereinbarten Eigenschaften der Mietwohnung gehört. Der räumliche Umfang soll sich nicht aus der Quadratmeterzahl, sondern lediglich aus der Angabe der vermieteten Räume ergeben. Bei dieser Klausel liegt also keine mangelbegründende Flächenabweichung vor.

Fazit: Stellt der Mieter fest, dass die tatsächliche Wohnungsgröße, die in dem Vertrag angegebene Wohnfläche um mehr als 10% übersteigt, so führt dies nicht immer und in jedem Fall zu einer Minderung. Es müssen der weitere Vertragstext und die Vertragsumstände überprüft und berücksichtigt werden. Unabhängig davon, kann aber eine falsche Flächenangabe sich auf die Nebenkostenabrechnung des Vermieters auswirken. Bei der Nebenkostenabrechnung kommt es noch nicht einmal darauf an, ob in dem Vertrag eine bestimmte Wohnungsgröße vereinbart worden ist.

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